028.3831.3123

Vô hiệu hợp đồng công chứng

Tôi có bán một mảnh đất. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nhưng vẫn chưa sang tên quyền sử dụng đất. Nay tôi không muốn bán nữa. Có cách nào để hủy hợp đồng không?

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty luật TNHH Thanh & Cộng sự. Chúng tôi xin trả lời thắc mắc của bạn như sau:

Sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ nội dung hợp đồng, theo các nguyên tắc quy định tại Điều 412 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp sau khi ký hợp đồng công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, nếu bạn (với tư cách là bên chuyển nhượng) không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa thì bạn phải trao đổi, thỏa thuận lại với bên nhận chuyển nhượng. Sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp thứ nhất: Bên nhận chuyển nhượng đồng ý hủy bỏ hợp đồng công chứng

Nếu hai bên thống nhất việc hủy bỏ hợp đồng công chứng thì cần tiến hành thủ tục công chứng việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng:

“1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”

Như vậy, nếu bạn không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa thì bạn và bên nhận chuyển nhượng phải tới tổ chức hành nghề công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng) để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã ký.

Trường hợp thứ hai: Bên nhận chuyển nhượng không đồng ý hủy bỏ hợp đồng

Điều 5 Luật Công chứng quy định:

“2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.”

Theo đó, các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng đã được công chứng. Trong trường hợp bạn không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, hợp đồng công chứng có thể bị tuyên bố là vô hiệu khi đáp ứng căn cứ quy định của pháp luật. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự, các căn cứ để Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch dân sự vô hiệu bao gồm:

– Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện sau thì vô hiệu (Điều 122, 127 BLDS)

+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

– Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 BLDS).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 BLDS).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 BLDS).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 BLDS).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 BLDS).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 BLDS).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 134 BLDS).

Nếu có căn cứ cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên nhận chuyển nhượng vi phạm một trong các căn cứ nêu trên, bạn có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Lưu ý: Thời hiệu yêu cầu Toàn án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự như sau:

“1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”

Nếu còn thắc mắc vui lòng liên hệ số điện thoại 08.6286.3477 để được tư vấn trực tiếp.

Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng ủng hộ

CHUYÊN VIÊN PHÁP LÝ

NGUYỄN THỊ THU THẢO